相続した金沢の空き家・いらない土地、どうする？売却・国庫帰属・無償譲渡を司法書士が比較

「親から実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」「田舎の土地を引き継いだが、売るに売れず、固定資産税だけを毎年払い続けている」——金沢でも、こうしたご相談が年々増えています。少子化や人口減少が進むなかで、空き家や使い道のない土地は、もはや特別な問題ではなく、どのご家庭にも起こりうる身近なテーマになりました。

使う予定のない不動産は、放っておくほど管理の負担も、近所とのトラブルや費用のリスクも大きくなっていきます。とはいえ、手放す方法は一つではありません。この記事では、相続した空き家・いらない土地を手放すための3つの出口（売却・相続土地国庫帰属制度・無償譲渡）を、司法書士であり宅地建物取引士でもある立場から、メリット・費用・注意点まで含めてわかりやすく比較します。「うちの場合はどうすればいいのか」を考える手がかりにしていただければ幸いです。

まず知っておきたい、放置のリスク

「実家はまだそんなに古くないし、急がなくても大丈夫」と思われがちですが、空き家や空き地の放置にはいくつものリスクが潜んでいます。

持っているだけで費用がかかり続ける……住んでいなくても固定資産税・都市計画税は毎年課税されます。加えて、草刈り・剪定・屋根や塀の修繕、雪の多い金沢では雪下ろしや雪害対策など、管理の手間と出費が続きます。
「特定空き家」「管理不全空き家」に指定されるおそれ……倒壊の危険や衛生上の問題があると、市から指導・勧告を受けることがあります。勧告を受けると、固定資産税を軽くしてくれる「住宅用地特例」が外れ、土地の固定資産税が最大で数倍に跳ね上がることもあります。（参考記事：特定空き家になってしまったら！？）
時間がたつほど相続人が増え、手続きが複雑になる……名義をそのままにしている間に相続人の誰かが亡くなると、その方の相続人へと権利が広がっていきます（数次相続）。気づけば顔も知らない親戚を含む大人数で話し合わなければならず、まとまりにくくなります。
相続登記をしないと、そもそも手放せない……売却も国庫帰属も無償譲渡も、まずは亡くなった方から相続人へ名義を変える「相続登記」が前提です。しかも2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内に手続きをしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になり得ます。（参考記事：令和6年4月1日から相続登記が義務化～どうしたらいい？）

つまり、「いつかやろう」と先延ばしにするほど、選べる出口が狭くなり、費用も手間も増えていきます。まずは名義を整えたうえで、早めに方針を決めることが何よりの近道です。

相続した空き家・土地、3つの出口

① 売却する

もっとも一般的で、すっきりした方法です。買い手がつけば現金が手に入り、固定資産税や管理の負担からも解放されます。「こんな田舎の家は売れないだろう」と思い込んでいた物件が、移住希望者やお隣の方に売れた、というケースも少なくありません。まずは「いくらで売れそうか」を知ることが第一歩です。

売り方には、古い家を残したまま「古家付き土地」として売る方法と、建物を解体して「更地」で売る方法があります。解体には費用がかかりますが、買い手が見つかりやすくなることもあり、どちらが得かはケースバイケースです。また、不動産会社が直接買い取る「買取」と、買い手を探してもらう「仲介」でも、価格やスピードが変わります。

税金面では、相続した不動産を売って利益が出ると譲渡所得税がかかりますが、一定の要件を満たせば、相続した空き家を売ったときの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る特例。相続人の人数や売却時期などにより上限・要件が変わる場合があります）を使える可能性があります。適用の可否は税理士と連携して確認します。なお、「今は売らず、ご自宅を売って住み続けたい」という場合には、リースバックという選択肢もあります。

② 相続土地国庫帰属制度で、国に引き取ってもらう

2023年4月に始まった新しい制度で、相続または遺贈で取得した「土地」を、国に引き取ってもらえる仕組みです。これまでは「いらない土地だけを手放す」ことができず、ほしい財産といらない土地をまとめて相続するか、すべて相続放棄するかの二択でした。この制度によって、不要な土地だけを国に引き渡す道ができたのです。売れず、もらい手もいない土地の受け皿として注目されていますが、誰のどんな土地でも使えるわけではありません。

対象……相続・遺贈で取得した土地に限られます。生前にご自身で購入した土地や、贈与で得た土地は対象外です。建物は引き取りの対象外で、原則として更地にしてから申請する必要があります。共有名義の土地は、共有者全員で申請します。
引き取ってもらえない土地……建物が建っている、担保権（抵当権など）がついている、他人が通路などで使っている、境界が不明・争いがある、崖がある、土壌汚染がある、管理に過分な費用や労力がかかる土地などは認められません。要件はかなり厳格です。
費用……申請時の審査手数料が土地1筆あたり14,000円。審査を経て承認されると、原則20万円〜の「負担金」（おおむね10年分の管理費相当額）を納めます。一部の市街地の宅地や農地などは、面積に応じて負担金が算定されます。
期間と注意点……審査には8〜10か月程度かかります。申請を取り下げたり、却下・不承認になっても、納めた審査手数料は返ってきません。

申請先は、土地のある場所を管轄する法務局（石川県内なら金沢地方法務局の本局）です。申請の前に法務局で相談ができ、書類の作成は司法書士・行政書士・弁護士が代行できます。「建物の解体費用」と「負担金」を払ってでも確実に手放したい土地に向いた制度、とイメージしておくとよいでしょう。

③ 無償譲渡する（無料で譲る）

「お金にはならなくてもいいから、とにかく誰かに引き取ってもらって、管理から解放されたい」という考え方です。譲り先としては、お隣など近隣の土地所有者、地元で土地を探している方、自治体や空き家バンク、引き取りを専門に行う業者などが考えられます。実際、国庫帰属の審査中に「隣の方が引き取ってくれることになった」というケースもあり、まず身近な引き取り手を探す価値は十分にあります。

ただし、無償でも手続きや費用はゼロではありません。名義変更（登記）には費用がかかりますし、個人から個人へ無償で譲ると、もらった側に贈与税がかかることがあるほか、相続以外で不動産を取得すると不動産取得税の対象になります。法人に譲る場合などは、譲る側に思わぬ課税が生じることもあります。「ただであげるだけ」と思っていても税金や手続きが関わるため、事前の確認が欠かせません。

3つの出口を比較

方法	向いているケース	お金の出入り	主な注意点
① 売却	立地・状態がそれなりで、買い手が見込める不動産	売却代金が入る	すぐ売れるとは限らない。仲介手数料・譲渡所得税など（空き家特例の活用余地あり）
② 国庫帰属	売れず、もらい手もいない「土地」（建物は解体が前提）	手数料14,000円／筆＋負担金20万円〜の支出	要件が厳格。更地化が必要。審査8〜10か月。手数料は返還されない
③ 無償譲渡	隣地所有者・自治体・業者など、譲り先が見つかる場合	収入なし（登記費用は必要）	もらう側に贈与税・不動産取得税がかかることがある

結局、どれを選べばいい？

ざっくりとした考え方としては、まずは「売れるかどうか」を確かめるのがおすすめです。売れるなら、現金が手に入り、税金や費用の面でもすっきりするので、売却がいちばん有力です。売れない土地で、解体費や負担金を払ってでも確実に手放したいなら国庫帰属。譲り先の当てがあるなら無償譲渡、という順番で検討すると整理しやすくなります。

もっとも、土地の状態・建物の有無・ご家族の事情・税金の影響によって、最適な答えは大きく変わります。たとえば「相続人が何人もいて意見がまとまらない」「相続人の中に連絡のつかない人がいる」といった場合は、出口を選ぶ前に、遺産分割協議や名義の整理から進める必要があります。「うちの場合はどれがいいのか」を一度、専門家に相談してみるのが、遠回りのようでいちばんの近道です。

※制度の要件や費用、税の取り扱いは変わることがあります。最新の内容や個別のご判断については、法務局・税務署または専門家にご確認ください。

手放すまでの進め方（4ステップ）

「何から手をつければいいのかわからない」という方のために、おおまかな流れを整理しておきます。

ステップ1：現状を確認する……対象の不動産がどこに・どれだけあるか、名義は誰になっているか、建物の有無や状態を確認します。固定資産税の課税明細書や、法務局で取れる登記事項証明書が手がかりになります。課税明細に載らない私道などの見落としにも注意が必要です。
ステップ2：相続人と名義を整える……戸籍を集めて相続人を確定し、必要であれば遺産分割協議を行い、相続登記で名義を相続人に移します。ここまで終えて、はじめて「手放す」段階に進めます。
ステップ3：出口を選ぶ……まず売却の可能性を査定で確認し、難しければ国庫帰属や無償譲渡を検討します。税金の影響も含め、どれが負担の少ない方法かを比べます。
ステップ4：実行する……売買契約・引き渡し、国庫帰属の申請、譲渡の手続きなど、選んだ方法に応じて進めます。

ステップ2と3は専門知識が必要で、つまずきやすいところです。ここをまとめて任せられると、ぐっと負担が軽くなります。

金沢の空き家・いらない土地のご相談は、いきいき司法書士事務所へ

いきいき司法書士事務所は、司法書士・行政書士に加えて宅地建物取引士の資格を持ち、不動産業（いきいきエステート）も併設しています。だからこそ、手続きと不動産の両面を、別々の窓口に行き来することなく、まとめてお任せいただけます。

相続登記など、手放すための名義変更の手続き
遺産分割協議書の作成や、相続人の調査・連絡
「いくらで売れるか」の無料の売却査定と、売却のお手伝い
すぐに売らない場合の空き家管理
売れない土地の国庫帰属の検討・書類作成、無償譲渡先の検討

これらを窓口ひとつ・司法書士が一貫して対応できるのが、当事務所の強みです。「どこに相談すればいいのかわからない」という、いちばん面倒で不安なところから、まるごとお引き受けします。途中で紛争が生じたときは提携の弁護士へ、税務の検討が必要なときは提携の税理士へ、同席のうえおつなぎしますので、はじめの一歩はどうぞ安心してお任せください。

初回のご相談は無料です。お電話のほか、LINEやZoomでも、書類を画面で一緒に見ながらご相談いただけます。ご入院中・ご入所中で外出が難しい方、金沢を離れて暮らすご家族からのご相談も承っています。「ずっと気になっとったことを、すっきりさせたい」——そんなお気持ちに、金沢の地元の専門家として、親身に寄り添います。どうぞお気軽にお問い合わせください。

司法書士・行政書士・宅地建物取引士　山田達也