2026年4月から住所変更登記が義務化されました

「引っ越したけど、家の登記の住所ってそのままで大丈夫？」――2026年（令和8年）4月1日から、その「そのまま」が法律違反になりました。不動産の所有者は、住所や氏名が変わったら2年以内に変更登記をすることが義務となり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。しかも、義務化より前の引っ越しや結婚による氏名変更も対象です。この記事では、金沢のいきいき司法書士事務所が、義務化の内容、期限、そして無料で使える新制度「スマート変更登記」まで、図表でわかりやすく解説します。

実はそのケースこそ要注意です。市役所への届出と法務局の登記は別の手続きで、過去の引っ越し分にも期限が設けられています。順番に見ていきましょう。

住所変更登記の義務化とは？2026年4月1日スタート

不動産（土地・建物）の登記簿には、所有者の住所と氏名が記録されています。これまで、引っ越しや結婚で住所・氏名が変わっても、登記簿の書き換え（変更登記）は任意でした。そのため登記簿の情報が古いまま放置され、「登記簿を見ても所有者に連絡が取れない土地」、いわゆる所有者不明土地が全国で九州の面積に匹敵するほど発生し、公共事業や災害復興、不動産取引の大きな妨げになってきました。

この問題を解決するため令和3年に不動産登記法が改正され、令和6年4月の相続登記義務化に続く第二弾として、令和8年（2026年）4月1日から住所等変更登記が義務化されました。ポイントは次の3つです。

所有者不明土地の問題は、私たちの住む石川県にとっても他人事ではありません。能登半島地震からの復旧・復興の現場では、所有者と連絡が取れない土地が事業の妨げになる場面が現実に生じており、登記簿の情報を最新に保つことの大切さが改めて浮き彫りになりました。金沢市内でも、区画整理や空き家対策の場面で「登記簿の住所に手紙を送っても届かない」ことが手続きの長期化を招いています。義務化は面倒な負担に見えますが、災害時に行政や隣人からの連絡を受け取れる状態にしておくという意味で、所有者自身を守る制度でもあるのです。

過去の引っ越し・結婚も対象！あなたの期限はいつ？

特に注意したいのが③です。「昔のことだから関係ない」は通用しません。例えば10年前に引っ越したまま登記簿の住所が旧住所の方も、2028年3月31日が申請期限となります。一方、義務化後に住所が変わった方は、その変更日から2年が期限です。ご自身の期限をタイムラインで確認しましょう。

過料を免れる「正当な理由」とは？

義務違反となるのは「正当な理由がないのに」申請を怠った場合です。法務省の運用では、例えば、登記簿上の名義人の相続をめぐって関係者間に争いがあり誰が申請すべきか定まらない場合や、申請義務者が重い病気にかかっている場合、DV被害等により住所を明らかにできない事情がある場合、経済的に困窮していて登記費用を負担する余裕がない場合などが「正当な理由」の例として想定されています。逆に言えば、「知らなかった」「忙しかった」「面倒だった」は正当な理由にはなりません。

実際に過料が科される際も、まず法務局から義務の履行を促す通知（催告）が届き、それでも申請しない場合に裁判所へ通知される流れが予定されていますので、通知が届いた段階で速やかに対応すれば慌てる必要はありません。とはいえ、通知は登記簿上の古い住所に送られる可能性があり、そもそも受け取れないおそれがあることこそ、この制度の怖いところです。

相続登記の義務化と何が違う？比較表でチェック

令和6年4月に始まった相続登記の義務化と混同されがちですが、対象・期限・過料の金額が異なります。両方の義務に該当する方も少なくありません。

例えば「亡くなった親名義のままの実家があり、自分自身も引っ越している」という場合、相続登記と住所変更登記の両方が関係してきます。

無料で自動化できる新制度「スマート変更登記」とは

「引っ越すたびに法務局へ申請なんて大変…」という声に応えて、義務化と同時に始まったのがスマート変更登記です。これは、あらかじめ簡単な申出をしておけば、その後の住所変更は法務局が職権で（＝法務局側の権限で自動的に）登記を書き換えてくれる仕組みで、手数料は無料です。流れは次のとおりです。

検索用情報の申出が必要な人・不要な人

スマート変更登記の入口となる「検索用情報の申出」は、いつ不動産の名義人になったかで手続きが変わります。

つまり、昔から不動産をお持ちの方ほど、ご自身でひと手間かける必要があるということです。オンライン申出には、こちらの記事でご紹介した登記・供託オンライン申請システムを利用します。

スマート変更登記の注意点3つ

自分で申請・スマート変更登記・司法書士依頼、どれを選ぶ？

自分で申請する場合の必要書類と費用

ご自身で住所変更登記を申請する場合の基本的な必要書類は、①登記申請書、②住所の変更を証明する書面（住民票の写し、または戸籍の附票の写し）です。氏名変更の場合は戸籍謄本と本籍地記載の住民票などが必要になります。費用は登録免許税として不動産1個につき1,000円（土地1筆と建物1棟なら合計2,000円）。書面申請のほか、マイナンバーカードをお持ちならオンライン申請も可能です。

ここで落とし穴になるのが「住所の沿革」です。登記簿上の住所から現住所まで、住民票や戸籍の附票で変更の経緯が途切れずつながっていることを証明しなければなりません。引っ越しを複数回している場合、住民票には直前の住所しか載っていないため、除票や改製原附票をさかのぼって集める必要があります。さらに、これらの保存期間の関係で書類が取得できず、上申書や権利証の提出など別の方法で補う必要が生じるケースもあります。

金沢でよくあるご相談の実例イメージ

当事務所へのご相談で多い典型例です。この場合、住所2回分の沿革証明と戸籍による氏名変更の証明が必要で、集める書類は住民票・除票・戸籍謄本・附票と多岐にわたります。抵当権抹消と住所・氏名変更登記をまとめて申請すれば手間は一度で済みますので、こうした「複数の登記が絡む場面」こそ司法書士の出番です。

実務では「住民票を移す前の住所がさらにもう一つ前の住所で、つながりを証明する書類集めが大変」「本籍地の附票の保存期間が過ぎていた」など、単純に見えて複雑化するケースが少なくありません。過料のリスクを確実に消したい方は、一度専門家にご相談いただくのが安心です。

よくあるご質問

まとめ｜登記簿の住所チェックは「今」がベストタイミング

住所等変更登記の義務化は、すべての不動産所有者に関わる制度改正です。最後に、今日からできるアクションを整理します。

登記事項証明書は法務局の窓口のほかオンラインでも請求できます。取得方法はこちらの記事をご覧ください。

「登記簿の住所を確認する方法が分からない」「昔の住所とのつながりを証明する書類が集められない」という段階からのご相談も歓迎です。相続登記の義務化（令和6年）と住所変更登記の義務化（令和8年）が出そろい、不動産登記は「放置できない時代」に入りました。過料という直接のペナルティだけでなく、将来の売却や担保設定をスムーズに進めるためにも、登記簿の情報を最新に保つことは資産管理の基本です。